炒房賺大錢
簡介最高法院106年度第3次民事庭會議決議
借名登記契約之外部效力
【案例】
據報導，某黃姓炒房天王被控從民國92年起找了五十多名親友當人頭組成炒房集團，鎖定台北市精華區大量買房，8年多來交易達1919戶，總成交264億元，估計海削 26.4億元，後被檢方查出逃稅20億元，依偽造文書罪、違反稅捐稽徵法等罪起訴。
【律師觀點】
此種「借名登記購買不動產」，其實就是利用人頭購屋，世界各國少有縱容此種「不動產借名登記契約」，我國最高法院卻從早期否定借名登記契約之效力，轉向肯定其效力。有學者即感嘆，房價降不到合理價格，法律人的縱容或許也是原因之一。
比較法上，韓國為了遏止惡意使用不動產名義登記進行投機、逃稅、規避法律等違反社會秩序之行為，謀求不動產交易的正常化與不動產價格之穩定，早於1995年即制定「關於不動產權利人名義登記法」(Act on the Registration of Real Estate under Actual Titlehoder's Name簡稱不動產實名登記法)，將此種名義信託的債權及物權行為均宣告為無效，甚至對違反者課以行政罰與刑事罰(最高5年有期徒刑或2億韓圜以下罰金)。對比我國自由放任的政策決定，值得吾人進一步思考未來如何妥適解決我國特有的借名登記契約所引發的規避法律等相關爭議。
目前實務相當常見的借名登記契約外部效力問題，例如借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？司法實務上迭有爭論，簡析如下：
一、甲說（無權處分說）：
認為出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。
此說著重借名人為不動產實際所有人，但卻犧牲不動產公示效力。
二、乙說（有權處分說）：
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，多半約定出名人沒有管理、使用、收益、處分借名財產之權利，但這僅是出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既然登記為該不動產之所有權人，則其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。
至於借名人因此若受有損害，由其依內部關係之債務不履行或不當得利的規定處理。
三、丙說（折衷說：原則上有權處分，例外於第三人惡意時無權處分）：
出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人，且法律行為的相對人是依該名義從形式上認定權利之歸屬，所以出名人就該登記為自己名義之財產為處分，縱然其處分違反借名契約之約定，除了相對人是惡意外，非無權處分。
此說的內在矛盾是善意取得以無權處分為前提，本說卻以惡意或善意來決定是否為無權處分，理論邏輯並不一貫。
日前最高法院106年度第3次民事庭會議決議對此問題明示採取「有權處分說」，頗值贊同，理由是，貫徹有權處分說以抑制不動產借名登記契約，不僅論理邏輯上一貫，法律政策上也較能避免投機、逃稅、規避法律等違反社會秩序之行為。
【參考文獻】
吳從周，認真看待不動產借名登記契約，收錄於民法與民事訴訟法之對應適用(一)，元照2015年12月初版，頁211至238。
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※本文為作者個人一般性意見，並非昪正國際法律事務所對個案或具體事實的分析或法律意見。任何個案或具體事實的法律適用仍應請專業律師依據個案給予正確之法律意見。
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