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一氧化碳中毒案
談租賃契約的終止
【案例】
志傑一家四口承租一舊公寓，租期為105年12月1日至107年12月1日，為期二年。由於房屋沒有陽台，所以房東將熱水器安裝於臨近廚房的室內牆上。
看屋時，志傑全家人頻頻詢問房東「熱水器安裝在室內，這樣安全嗎？」，只見房東老神在在的回答，「安啦！我們住這個房屋二十幾年了，都嘛是這樣裝啦～而且你看，廚房還有一扇窗，通風沒問題的啦！」，在房東拍胸脯的保證下，志傑全家還是決定承租這個符合租金預算條件的公寓。
沒想到，過年前夕因天氣寒冷，志傑僅留廚房的小窗通風，但通風不佳，導致志傑的母親在使用熱水器時，一氧化碳中毒，幸好志傑及時回家發現，母親才得以送醫獲救。
意外發生後，志傑全家已不想再住在這間公寓，志傑打電話告知房東欲終止租約，但房東竟回：「都是你們這家人，使用不當，才造成的中毒意外，害我日後很難將房屋出租…」，「租約白紙黑字，你們非得要住到2年期滿，否則就是違約，要賠償我的損失！」
志傑一家愁容滿面來事務所諮詢，想知道要如何處理才好。
【律師觀點】
一、本件可依民法第424條的規定終止系爭租約
(一)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423 、424 條分別定有明文。
(二)查本件房東將熱水器裝置於室內，雖然尚有一扇小窗能夠通風，但仍然發生一氧化碳中毒意外，顯見其所提供的房屋已危及志傑全家的安全或健康，縱使志傑訂約時已經知道熱水器的安裝位置有安全疑慮(何況房東還拍胸脯保證安全)，志傑還是可依據上揭規定向房東表示終止租賃契約。
二、此外，本件熱水器的安裝方式、位置非屬完全開放之空間，且未由合格技士安裝逆風檔板、排氣扇、排煙管等強制排氣設施，已違反《消防法》第15條之1 第1 項、第3 項、第4 項；《燃氣熱水器及其配管安裝標準》第3 條的規定，現實上更發生一氧化碳中毒事件，造成志傑家人生命、身體健康權受有損害，租賃物顯有瑕疵，房東亦應負債務不履行、侵權行為損害賠償之責任。
三、刑事責任部分，房東未提供合於法令、安全的租賃物的行為，則可能構成刑法第284條過失傷害罪、過失重傷罪、甚至是第276條過失致死罪。
四、如何避免相關情事
建議應確保熱水器安裝於通風良好之場所，特別要提醒不論是房東或房客，在出租或承租房屋，均應檢視熱水器有無遵照相關法令規定安裝於安全位置及遵守正確使用方法，除了避免誤觸法律外，更重要的是，防止不幸悲劇發生。
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※本文為作者個人一般性意見，並非昪正國際法律事務所對個案或具體事實的分析或法律意見。任何個案或具體事實的法律適用仍應請專業律師依據個案給予正確之法律意見。
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