張耀律師法律戰情室

公寓大廈的漏水紛爭

­住戶告管理委員會案

【案例】

洲富為穿普大廈之區分所有權人，認為管理委員會未妥善維護、修繕系爭大廈頂樓共用部分致出現嚴重漏水現象，造成洲富屋內之百萬裝潢、柚木地板、天花板、音響等均受損。洲富向管委會反應，主委竟稱這是建商當初防水沒作好，請他直接找建商賠，但是當初建屋的建商已經倒閉，洲富想知道應該如何求償？

【律師觀點】

一、管理委員會在做甚麼？與住戶存在甚麼關係？

管理委員會是指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，民法上與住戶存在概括委任的法律關係（民法第528條、公寓大廈管理條例第3條第9款、第10 條第2項前段、第36條第2款參照）。

二、洲富可以怎麼做？

本件洲富為穿普大廈的區分所有權人，與管理委員會間就大廈頂樓的共用部分的修繕應存有委任關係，管理委員會若是沒有盡到修繕、維護及管理等義務，導致共用部分出現漏水現象，進而造成洲富屋內的財產受損，洲富可以依據民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」或同法第184條第1項前段的規定，以管理委員會為被告，向法院請求管理委員會應負損害賠償責任（請參臺灣高等法院臺南分院 98 年度重上字第 17 號判決）。

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※本文為作者個人一般性意見，並非恆勝國際法律事務所對個案或具體事實的分析或法律意見。任何個案或具體事實的法律適用，仍應請專業律師依據個案給予正確之法律意見。