誰把我的房子變凶宅？—論凶宅的損害賠償請求
【事實】
據報載某婦人於104年2月從其住處頂樓跳下自殺，墜落至二樓露台身亡，居住於二樓之屋主認為其住宅因此變成凶宅而貶值，故向死者繼承人請求173萬餘元之損害賠償。高雄地方法院依不動產估價師鑑定報告，認為屋主住宅房價因此減損約173萬餘元，判婦人的丈夫、二名子女共三位繼承人應予賠償。
本件爭點在於跳樓自殺事件時，應如何認定凶宅之範圍？凶宅是否為物之瑕疵？婦人跳樓自殺並墜落至系爭房屋之露台而身亡，是否已構成侵權行為？屋主能否向死者繼承人請求損害賠償？
【律師觀點】
一、凶宅之定義
何謂「凶宅」現行法律尚無精確定義性之明文，屬交易上慣用語，實務在解釋上多參考內政部地政司所頒布「不動產委託銷售契約書範本」之附件中『不動產標的現況說明書』第11項：「建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，復依據內政部97年內授中辦地字第0970048190號函釋：「內政部公告修正不動產委託銷售契約書範本附件『不動產標的現況說明書』中『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺等非自然身故』乙項，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」據此可知，事故發生地的專有部分及跳樓自殺的專有部分起跳起點皆屬凶宅；乃至墜落地點是他人專有部分時，該專有部分墜落地點亦同屬凶宅。
二、凶宅是否為物之瑕疵？
此部分目前實務上仍容有爭議，簡要說明如下：
（一）否定說
最高法院73年台上字第1173號判例意旨，關於物之瑕疵之判斷，認為凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少，亦即非物本體所生之瑕疵，僅涉及經濟性價值之減損。再者，凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異，亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式，而淡化或祛除心理不安之主觀因素。最高法院 103 年台上字第 584 號民事判決意旨認為，該房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害，上訴人究係侵害被上訴人何種權利，而須負民法第184條第1項前段之損害賠償責任，仍不無推求之餘地。
依上揭見解，房屋須產生「物理性變化」才算是侵害所有權，例如地板、牆壁遭破壞毀損，至若為交易上有所貶值，例如房屋原本市值一千萬元減為七百萬元，因非有形體的所有權損害，故為純粹經濟上損失。
（二）肯定說
學者有認為，凶宅乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知該屋為凶宅，多因心生畏怖而無購賣意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，非短時間得以回復，解釋上自應認為係侵害房屋所有權，應認係屬交易上之重大瑕疵。
臺灣高等法院100年度上易字第1073號民事判決、臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上字第233號、同院103 年上字第 360 號民事判決意旨均肯定凶宅構成物之瑕疵。
三、自殺者是否應負侵權行為損害賠償責任？
（一）否定說
認為自殺者在死亡瞬間權利能力消滅，已非權利主體，無法享權利負義務，對屋主自不負擔損害賠償責任或發生由繼承人繼承並負擔賠償責任之問題，無成立侵權行為之可能。
另採「差別保護說」者，基於凶宅乃純粹經濟上損失，進而認為自殺者不構成民法第184條侵權行為，同意自殺者使用租賃屋之承租人亦免依同法第433條負賠償責任
（二）肯定說
臺灣高等法院97年度上字第486號判決認為，依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係，故肯認自殺者之繼承人應依民法第184條第1項前段及繼承之法律關係負侵權行為損害賠償責任。臺灣高雄地方法院 105 年訴字第 380 號民事判決，亦肯定此情形下，依據民法侵權行為及繼承法律關係，繼承人(配偶、子女)在繼承被繼承人之遺產範圍內應負連帶賠償責任。
學者陳忠五教授基於「平等保護說」的立場，認為所有權人對於其所有之房屋「不因他殺或自殺等非自然因素死亡事件而成為凶宅」此一利益本身，可以認為是構成房屋所有權的重要內涵，且具有「典型社會公開性」，一般人得以從外觀上合理預見其存在（不成為凶宅的利益）、其歸屬主體（得以特定的房屋所有權人）以及其內容或範圍（用益或交換價值），性質上可以具體特定，反而較接近「權利」的特性，宜從寬解釋，肯定自殺者侵害出租人房屋所有權，故有民法第184條1項前段之適用。
四、意外死亡則非凶宅
倘該房屋係因他人非故意自殺使成為凶宅時，房屋所有權人僅受有交易上貶值，而非房屋所有權之侵害，應不得依民法第184條第1項前段及繼承之規定對該自殺者之繼承人主張侵權行為損害賠償。
實務有認為，若是自行注射毒品過量致死在屋內，應純屬意外，並不能與自殺或凶殺等情事，相互比擬，該房屋非屬凶宅，並無物之瑕疵存在（參臺灣高等法院 105 年上字第 302 號民事判決）。
【法規】
民法第184、354、359條
【關鍵詞】
凶宅、物之瑕疵擔保、侵權行為
【參考文獻】
1. 吳從周，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月，頁14-15。
2. 向明恩，物之瑕疵擔保責任之再探以凶宅案為例──評臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第二一八號民事判決，月旦裁判時報，12期，2011年12月，頁93-105。
3. 吳從周，凶宅、物之瑕疵與侵權行為──以兩種法院判決案型之探討為中心，月旦裁判時報，12期，2011年12月，頁106-113。
4. 許政賢，凶宅、物之瑕疵與法律適用，月旦法學教室，138期，2014年4月，頁12-14。
5.陳忠五，承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任——最高法院103年度台上字第583號判決評釋，台灣法學雜誌第269期，頁23以下。
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